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发布日期:2019-06-06    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  2012年12月,鸿某诉称:我与高某、田某签订了房屋买卖合同,高某、田某系城镇居民,不具备在本村集体经济组织购买房屋的资格,另村委会拒绝在该房屋买卖合同上盖章,另在签订合同过程中合同中高某、田某强行拟定了国家政策性补贴给农民的翻建补贴、拆迁补偿、土地承包权、使用权等不合乎买房本质的条款,且高某、田某在合同设计拟定及签署过程中,均是以购买地上房为由,用签合法合同方式而达到非法侵犯国家土地及政府资源惠农政策补偿谋取不当利益的目的。为了维护自己的合法权益,故诉至法院请求依法判令鸿某与高某、田某双方签署的房屋买卖合同无效,判令高某、田某返还房屋。
  2、被告辩称并反诉
  高某、田某答辩并反诉称:我们认为双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,鸿某说不了解法律规定与事实不符。对于鸿某的第二项诉讼请求,我们不同意,现在无法腾房,如果合同被认定无效,我们提出反诉,要求鸿某返还我们购房款15万元,并赔偿我们相应的信赖利益损失416990元。
  二、法院查明
  2012年9月30日,鸿某与高某、田某签订《房屋买卖合同》,约定鸿某将位于北京市通州区×镇×村×号院内的房屋出售给高某、田某,高某、田某分两次支付鸿某房屋价款15万元,其中2012年9月30日前支付9万元,2012年11月30日前支付6万元。
  合同签订当天,高某、田某支付鸿某购房款9万元,鸿某亦将房屋钥匙交给高某、田某。2012年11月30日,高某与鸿某签订字据,字据记载:"村委会提出目前不能办理过户手续,未办理过户,买房人知道。将来如果条件成熟,鸿某等无偿协助办理"。同日,高某、田某与鸿某签订《补充协议》、《备忘录》,《补充协议》约定,因该房产暂时办理不了过户手续,所以双方协商等有机会再办理;《备忘录》记载:2012年11月30日高某、田某支付鸿某现金人民币六万元整用于购买房屋。
  2012年12月10日,鸿某诉法院,诉请如前;审理中,高某、田某提出反诉,并向法院申请对房屋现值及宅基地区位补偿价进行评估。2013年1月24日,法院依法委托北京房地产评估公司对该房屋及其他附属设施的现状价值及宅基地区位补偿价进行了评估。2013年6月5日,房地产评估公司作出房地产估价报告,结论为:房屋所在院落及附属设施重置成新价81072元、宅基地区位价595700元。
  另查,高某、田某均非北京市通州区×镇×村集体组织成员。
  三、法院判决
  1、一审判决
  1)确认鸿某与高某、田某签订的《房屋买卖合同》无效;
  2)高某、田某将坐落于北京市通州区×镇×村×号院内的房屋腾退给鸿某;
  3)鸿某返还高某、田某购房款十五万元;
  4)鸿某赔偿高某、田某信赖利益损失四十万元;
  5)驳回高某、田某的其他反诉请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效,合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。根据查明的事实,鸿某与高某、田某所签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示,但是该房屋买卖亦涉及到了宅基地买卖,而宅基地属于集体经济组织所有,根据相关法律规定不允许随意买卖和转让,鸿某与高某、田某所签订的房屋买卖合同在处分房屋的同时也处分了农村的宅基地,而高某、田某均非北京市通州区×镇×村的集体经济组织成员,因此鸿某与高某、田某所签订的房屋买卖合同应属无效,故对于鸿某要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并要求返还房屋的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。

  关于双方之间的过错比例,法院认为,鸿某作为房屋出卖者在明知国家不允许将农村房屋出卖给城镇居民情况下,将自有农村房屋出卖给高某、田某,在高某、田某虽有一定过错(应知有关农村房屋的上述政策的情况下而购买房屋)但已按照约定严格履行的情况下,又主张合同无效要回房屋,因此鸿某应对合同无效承担主要责任,具体责任比例为70%。

  关于高某、田某主张的返还购房款15万元的反诉请求,在双方之间签订的房屋买卖合同被确认无效的情况下,于法有据,法院予以支持。
  关于高某、田某主张的信赖利益损失,法院根据评估部门评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况,酌情确定为40万元,对于高某、田某主张的过高部分,依据不足,不予支持。

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