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发布日期:2019-06-10    作者:陈旺律师
“双合同”是在政府出台限价政策之后衍生出来的事物,开发商要求同一套房子需要签订两份合同,一是网签备案的合同,另一个是补充协议,其中包含装修款或者车位、电商费等条款。双合同对开发商来说可以规避限价政策,获取较高利益;对于消费者来说,首付比例提高了,因为捆绑装修或车位都需要一次性付款,付款压力增大。
在我们团队的平台上回复过很多网友的咨询,总结一下,其中很多刚买房子的网友会问到的一个问题是“签订了双合同,定金能不能退回来”。
关于这个问题的回答,我们要分两种情况来分析。第一,如果双方已经签订了正式合同,购房者这时以开发商要求签订双合同属于违规行为,主张所签合同无效,要求退还定金,是否能得到法院支持?查找过案例后,发现单纯以签双合同主张合同无效要求退还房款是很难得到法院的支持。开发商可能会抗辩购房者是对合同内容知情的,双合同是双方真实意思的表示,不存在无效的事由。法院的意见比较倾向于购房者以格式合同、霸王合同、双合同主张购房买卖合同整体无效,除非具有法定解除事由,否则房屋买卖合同有效。
如果双方还未签订正式合同,只是签了认购书,在签订正式合同前购房者有权要求开发商与其磋商正式合同,磋商不成,定金是应该退还的。首先认购书只是一份预约合同,系对双方商品房买卖事项的初步确认,该认购书约定购房者享有对选中房屋优先购买的权利,并负有在约定时间内与开发商诚信磋商签订正式合同的义务;其次,该定金属于“立约定金”,只是起到担保双方诚信谈判义务,以求最终签订正式合同。如果说双方在公平、诚信原则下磋商,只是基于各自的利益考虑,无法就重要条款达成一致意见,导致正式合同不能签订,则属于不可归责于双方的原因,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖冠军彩票注册入口案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。在这种情况下,定金是一定可以退回来的。但是要注意的是,如果已经过了认购合同的签约时间,因购房者本人的原因,购房者未在签约时间内与开发商磋商正式合同内容又未及时签约的,事后以双合同为由要求退定金,开发商可能会追究购房者逾期不签订正式合同的违约责任。
这段时间以来,广州市8部门两次联合开展治理房地产市场乱象专项行动,有效的打击了各类房地产违法违规行为,“双合同”、收取渠道费、首付贷、未取得预售许可证预售、捂盘惜售、变相拒绝公积金贷款的现象减少。但是买房是一件大事,其中还有很多大大小小的坑,作为购房者,一定要慎重考虑,后期一旦发生争议,将会给消费者带来不少麻烦。关于购房合同的签订是非常重要的,合同的内容,一定要谨慎阅读后再决定是否签字,另外合同签订的时间需要特别注意,以防错过签约时间。

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