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发布日期:2019-07-08    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告余某诉称:
  我与郭某于2016年1月22日通过某公司的居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《北京市存量房屋买卖合同补充协议》,约定由我购买郭某位于北京市朝阳区某房屋。
  其中《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一款约定,当事人双方同意,于2016年5月30日前,双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。
  上述合同签订后,因我按北京市限购政策规定暂时未具备购房资格,为此我按双方《补充协议》的约定提出将本案所涉房屋过户到我指定的其他人名下,由我全款支付该房屋价款,但在我积极准备好履行合同的条件后,郭某拒不配合办理网签和房屋权属转移登记手续,经某公司多次督促后仍不配合履行合同,从而导致本案所涉房屋买卖合同未能按约定期限顺利履行。
  此后,我自己在2016年5月24日也具备了购房资格。
  郭某的行为已经构成了违约,损害了我的权益,经与郭某协商无果,遂将郭某诉至法院,提出诉讼请求:要求继续履行合同,郭某协助余某办理位于北京市朝阳区某房屋的转移登记手续。
  2、被告郭某辩称并反诉称:
  余某要求继续履行合同,无任何事实法律依据,应该驳回。
  签订合同时余某不具备购房资格,因此余某无法办理网签等手续。我与余某在某公司的居间服务下,签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及《网签授权委托书》,约定由余某购买我位于北京市朝阳区某房屋,房屋总价款为人民币9000000元,并约定付款方式为签约时余某支付定金100000元,在办理该房屋权属转移登记手续前(即2016年5月30日前)3个工作日,买受人将购房款6850000元在某银行支行进行监管,剩余购房款2000000元在办理完毕房屋权属转移登记后以银行贷款形式支付给我,剩余购房款50000元在余某办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给我。
  《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定,买受人未按照补充协议约定的时间付款的,逾期超过15日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内,按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。
  第十条权属转移登记第一款约定,当事人双方同意,于2016年5月30日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,同时《补充协议》第三条第5款约定,买受人贷款应于2016年3月前向银行申办抵押贷款,如果出卖人或买受人未按以上期限履行义务,则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金。买受人最迟应于2016年3月底取得银行开具的批贷承诺函或其他同类文件。
  《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后,我严格信守合同,余某怠于履行合同义务,之后一直未通知我办理任何手续,未在2016年3月前向银行申办抵押贷款,亦未在某公司约定的时间到中介机构办理任何手续,余某未能在约定的权属转移登记手续办理时间,即2016年5月30日前3个工作日将房款人民币6850000元以资金监管的方式支付至某银行支行进行监管,其逾期早已远远超过15日。
  我认为双方依法签署的合同,双方应当积极履行,但合同签署后,余某怠于履行合同约定,未在约定的期限内办理银行抵押贷款、未向资金监管账户支付6850000元,因余某的过错,直接导致我的房屋空置5个月,丧失了将房屋出售给其他购房人的机会,给我造成了100000余元的巨大经济损失。据此,我提出反诉:要求解除我与余某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及《补充协议》;余某支付我2016年3月期间未履行向银行申办抵押贷款的违约金92535元;余某支付我逾期付款违约金1370000元。
  3. 余某针对郭某的反诉请求辩称:
  我不同意郭某的反诉请求,我并不存在违约行为,无需向郭某承担违约责任及支付违约金。
  事实是郭某拒绝办理网签,才导致房屋买卖交易不能完成,我认为,双方应该继续履行买卖合同。按照北京市建委的规定,《北京市存量房屋买卖合同》的买卖双方必须办理网签手续,因此在办理网签手续后资金监管等才能办理,本案却是郭某拒绝办理网签,在中介催促下郭某仍然拒绝办理网签,郭某的第二项请求没有事实依据,应予驳回。
  合同虽然约定了以贷款方式支付房款,根据《补充协议》第三条第二款第三项的约定,如果贷款不能或不足,上述约定的数额,则买受人应该于过户当日以现金形式补足,我不是必须以贷款形式支付房款,可以现金形式支付房款,时间是房屋过户当日。我和中介公司告知以现金支付全部房款后,郭某仍然拒绝履行合同,合同不能履行是郭某造成的,郭某应当承担违约责任。
  郭某的第三项诉讼请求不成立,因郭某的原因未能办理资金监管,我不存在逾期付款的情形,郭某无权要求我支付违约金。买卖双方经居间方告知,已经知晓,郭某知道房屋直接登记在指定的第三人名下。郭某应当无条件同意将房屋过户到我指定的公司名下,但是郭某不配合办理手续,导致后续手续无法继续进行,对此郭某应该承担责任,无权要求我支付违约金。
  此外,正是由于郭某拒不履行网签手续,导致客观上权属转移登记之日无法客观确定,正是其违约行为导致合同不能履行,所以要求支付违约金的诉求不成立。
  现,我为了购买本案所涉房屋,已经出卖了名下两套房产,且已经将合同提交法庭,现在我有能力以现金形式支付全部房款,合同可以继续履行。我积极履行义务,而郭某却处处为难,不履行网签手续,根本原因是房屋涨价,其多次提出涨价遭到拒绝,所以才拒不履行合同,所有现今发生的法律后果,均应由郭某承担,望法院依法维护我的合法权益。
  4. 某公司述称:我公司希望合同可以继续履行,也希望双方以和解的方式解决本案。
  二、法院查明
  2016年1月18日,余某作为买受人与郭某作为出卖人在居间人某公司的居间下签订了《房屋买卖三方协议书》,约定,买受人通过居间人的居间服务对出卖人位于北京市朝阳区某房屋物业已经充分了解,现买受人自愿以下列条件购买出卖人名下的上述房屋;如果本条所述房屋状况与《房屋所有权证》内容的记载不符,三方同意以《房屋所有权证》内的记载为准,并不再另行签订补充协议予以变更或确认;一、房屋的基本情况:1、房屋坐落:北京市朝阳区 ;2、房屋建筑面积;3、出卖人已取得上述房屋的《房屋所有权证》;4、上述房屋无未偿清的银行贷款,不需要买受人代为偿还;二、买受人所提出的购买条件:1、总成交款人民币900万元,此款中包括房屋价款及买受人支付给出卖人的综合补偿款;2、交易税费承担方式:买受人承担本次房产交易中的全部税费;3、付款方式:贷款;4、其他:1.买受人资格未审核,……;2.买受人同意于2016年4月29日办理完毕权属登记手续;……。
  2016年1月22日,余某作为买受人与郭某作为出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》(简称《房屋买卖合同》),约定:出卖人所售房屋为楼房,坐落于北京市朝阳区 ;……;该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租,承租人已放弃优先购买权;……;经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为5970000元;经买卖双方协商一致,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3030000元,上述价款由买受人一并另行支付给出卖人;买受人通过存量房交易结算资金专用存款账户划转,买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》;买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人;……;买受人申请办理抵押贷款,拟贷款金额为人民币2000000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;……;出卖人应当在办理完毕权属转移登记并收到全部房款将该房屋交付给买受人;……;逾期交房责任除不可抗力外,出卖人按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人,按照下列方式处理:
  按照逾期时间,分别处理,1、逾期在十五日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日后,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金;
  逾期付款责任,买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理,按照逾期时间,分别处理,1、逾期在15日之内,自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日结算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款;……;本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳,政策中未明确缴纳方的,由买受人缴纳;……;当事人双方同意,于2016年5月30日前,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
  2016年1月22日,郭某作为甲方(出卖人)、余某作为乙方(买受人)与某公司作为丙方(居间人)签署了《房屋买卖居间服务合同》,约定:甲、乙双方现就甲方名下位于北京市朝阳区某房屋委托丙方提供居间服务,现甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上订立本合同;甲乙双方同意,共同委托丙方作为本次交易居间人,……;经各方同意,应向丙方支付的居间服务费为人民币180000元,并应于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述服务费;……。
  同日,郭某作为出卖人与余某作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同补充协议》,约定:出卖人与买受人就出卖人名下位于北京市朝阳区某房屋于2016年1月22日在居间方某公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》;为了更好的履行合同,双方在友好协商的基础上达成以下补充协议:出卖人承诺对该房屋现有共有权的人(包括房屋共有权证持证人、配偶等)已同意出售此房屋。如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的,出卖人应向买受人支付《房屋买卖合同》第四条第(一)款和第(二)款约定的价款总和20%的赔偿金;该房已出租,出卖人于办理权属转移登记手续前与现该房屋承租人解除房屋租赁合同,并自行承担原租赁协议约定的相应责任。
  买受人在已签订的《房屋买卖合同》第四条第(一)款和第(二)款约定的价款总和共计为人民币9000000元,具体支付日期为:1、买受人应于签订《房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币100000元;2、买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前3个工作日,将购房款人民币6850000元,在某银行支行进行资金监管,于取得新房屋所有权证后当日解冻给出卖人;3、剩余购房款人民币2000000元,买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给出卖人;支付期限为:银行取得买受人名下该房屋的他项权利证后3-5个工作日(具体时间以贷款银行实际办理情况为准);4、剩余购房款人民币50000元,买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人;买受人贷款应于2016年3月前向银行申办抵押贷款,出卖人有义务积极配合,提供相关资料及签署有关文件材料等。如果出卖人或买受人未按以上期限履行各自义务,则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金。
  在本合同第四条第(五)款第(2)项约定的基础上,买受人最迟应于2016年3月底取得银行开具的批贷承诺函或其他同类文件,否则按以下方式解决;在办理该房屋权属转移登记手续前,买受人可继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;如果买受人获批贷款不能或不足上述约定的数额,则买受人应于该房屋权属转移登记当日将差额以现金一次性补足;出卖人不承担本次交易过程中的任何税款;买受人承担本次交易过程中的全部税款;自《房屋买卖合同》签订之日起至该房屋交付给买受人之日止,因出卖人故意或重大过失将列入合同附件一中该房屋的装修装饰、附属设施设备及家具家电等损坏的,应按被损坏物品在合同签订当日所对应的实际价值向买受人补偿;出卖人不得拆除房屋内不可移动的设施设备或拆除后影响正常生活使用的物品,否则应向买受人赔偿实际损失;在办理完毕权属转移登记手续后,因买受人的自身原因造成买受人未能按《房屋买卖合同》第十条第(二)款的约定取得房屋所有权的,买受人无权退房,因此造成的损失由买受人自行承担;违反本协议第三条相关约定的,依照《房屋买卖合同》第七条的相关约定处理;依《房屋买卖合同》第七条的相关约定,如违约方逾期超过15日的,守约方享有单方解除《房屋买卖合同》及本协议的权利,解除通知以守约方书面送达违约方当日生效;违约方应按照《房屋买卖合同》第七条的相关约定向守约方承担违约责任;……;买卖双方经居间方告知已知晓北京市限购政策,出卖人同意买受人将该房屋过户到其指定的其他人名下(含法人),出卖人应积极配合买受人指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续,买受人应于办理权属转移登记前15个工作日提供符合购房资格人的相关资料。
  某公司曾向余某及郭某发送了落款日期为2016年5月12日的《告知函》1份,其中显示:合同约定的办理权属转移登记手续的时间为2016年5月30日,加上合同中约定违约超过15日守约方可以单方解除合同,因此最晚应于2016年6月14日前办理完毕过户手续;因房屋主管部门调整过户预约方式和增加房源核验环节导致不能在上述约定期限内办理完毕,属不可抗力因素,因此双方应积极协商解决,遵守契约精神,积极促进交易尽快履行完毕,为保证买卖合同顺利履行,我司为本交易双方制作了交易履约提示,请务必按照履约提示中约定的时间出面配合办理相关手续。如本人或配偶时间不便,可以公证委托代理人办理,如因乙方未能按时办理相关手续导致未能在约定的期限内办理完毕权属转移登记手续,守约方有权依据《房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同补充协议》追究违约责任,请交易双方知悉,确有不便之处,不能在期限内配合办理相关手续,请交易双方自收到协议后2日内文字告知居间方,居间方协助甲乙双方签订延期协议,避免出现违约。
  余某在收到某公司的《告知函》后,向郭某和某公司发送了落款日期为2016年5月15日的《告知函》1份,其中显示:依据合同约定,也为更好地履行合同义务,保障交易顺利进行,按时办理完毕过户手续。本人决定改为以公司名义购买,一次性全款支付,以配合在5月30日完成全部房产交易手续,如期让郭某先生拿到全部购房款,特告知郭某先生及居间方。望郭某先生、某公司,于2016年5月22日至5月30日安排好时间,配合本人办理:网签、资金监管、交税过户等手续,以保证共同遵守合同约定,使上述房产顺利交易过户。
  庭审中,某公司称郭某曾向其公司表示过解除合同,其公司也向余某反馈了郭某要解除合同的意思,但是余某不同意,2016年5月份郭某提出退还100000元定金,合同和平解除,但是余某没有同意。余某对此未予认可,并表示从未收到过郭某书面的解除合同的通知。
  另,余某明确表示其主张郭某违约的依据是,由于房价上涨,郭某拒绝配合网签,导致合同不能继续履行,按照《中华人民共和国合同法》第110条规定,要求郭某继续履行合同,包括协助办理网签、转移登记手续,余某同意一次性支付全部购房款。
  郭某对此不予认可,并主张余某未按照合同约定的时间办理银行贷款、资金监管,其第一项反诉请求的依据是双方所签订的合同第7条第2项,第二项反诉请求违约金的依据是双方签订的补充协议第3条第2项的约定,第三项反诉请求违约金的依据是补充协议第3条第1款第2项的约定,并称签订合同之后,余某未按照合同约定履行全部义务,按照补充协议第3条第2项的约定,余某应在2016年3月前办理贷款手续,否则按照房屋成交的5%支付违约金。补充协议第3条第1款第2项,余某应该在2016年5月30日前3个工作日将6850000元支付至某银行支行进行资金监管,但是余某并未履行该义务。
  在补充协议第5条第9款约定,郭某同意余某将房屋过户至其指定的人员(包含法人)名下,但是需要余某提供相关符合条件的人员相关资料,2016年5月10日前提交相关材料,并向郭某告知。余某违反了合同约定,截止至2016年5月18日时余某才给郭某和某公司发出告知函,时间晚于合同约定属于违约,告知函中未提供公司名称,公司股东或董事会出具的同意购房决议,以及公司给具体购房人员的委托信息,导致买受人主体不明确,无法办理网签等一系列后续买卖事宜。
  郭某坚持要余某出具合法公证的委托书,余某于2016年5月29日在某公司处向郭某出具了一份无效的委托书,是余某写给薛某的委托书,但是未办理公证,签订合同之后余某从未在某公司处出现过,导致合同无法履行,郭某认为是余某存在违约行为,导致合同无法履行,故郭某要求解除合同,由余某承担违约责任。
  庭审中,余某主张在其交纳定金后,按照合同约定,银行贷款、资金监管均是要在办理网签的前提下进行,但是郭某拒不配合进行网签。郭某当庭表示其并没有不配合办理网签。
  某公司则称郭某不配合的是将房屋过户至案外人的网签,某公司还称其公司在2016年5月15日接到余某的告知函后,知晓余某要将房屋过户至案外公司名下,但当时并未明确告知公司的名称,其公司遂通过电话方式告知郭某该情况。
  某公司还称在合同中没有约定具体办理网签的时间,只是在约定的办理过户期限之前办理即可,在2016年5月15日余某告知办理到某公司名下,根据实际情况至少要到2016年6月1日才能办理过户手续。
  关于购房资格问题,余某称在签订合同时其认为自己具备购房资格,但是由于工作居留证办理户口等原因,其就不具备购房资格了,但此后其告知郭某和某公司将房屋过户给案外公司的情况,且现在其已经具备购房资格,不存在不能办理房屋过户的情况。经法院依法释明,余某坚持要求郭某继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。郭某则坚持反诉要求解除合同。
  庭审期间,余某还称贷款、资金监管的办理均需以郭某配合网签为前提,郭某所述不属实,余某已经办理完成了网签的相关手续,只是等郭某签字,当时是买受人公司盖章,余某当时提交了案外公司的营业执照、委托书等。
  某公司则称其公司将网签合同发给了郭某,但是没有给郭某发送案外公司的营业执照、委托书等,先进行草拟版网签,须经双方签字确认后才能生成正式的网签版,2016年5月15日之后至5月19日之前,余某提供了委托薛某和指定案外公司的委托书,但某公司没有出示给郭某。
  余某、郭某以及某公司均确认本案所涉房屋的买卖合同签订后,余某仅向郭某支付了定金100000元,未支付其他款项,本案所涉房屋的买卖合同尚未办理网签手续。
  三、法院判决
  北京市朝阳区人民法院经审理判决:
  1.余某给付郭某剩余房款人民币8900000元,郭某于收到上述房款后的第2日协助余某办理位于北京市朝阳区某房屋的产权过户登记手续,郭某于房屋产权过户登记手续完成后10日内将位于北京市朝阳区某的房屋交付给余某;
  二、余某给付郭某未履行向银行申办贷款的违约金60000元;
  三、余某给付郭某逾期付款违约金1000000元;
  四、驳回郭某的其他反诉请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
  本案中,余某与郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实性意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效,对各方当事人均具有约束力,各方当事人均应遵守,并依法依约履行各自义务。
  根据双方签订的合同显示,余某应当最迟于2016年3月前向银行申请办理抵押贷款;余某与郭某应当在2016年5月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,余某应当在办理房屋权属转移登记手续前3个工作日,将购房款人民币6850000元,在某银行支行进行资金监管,并于取得新房屋所有权证后当日解冻给郭某,剩余购房款2000000元,余某于办理完毕房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给郭某,支付期限是银行取得余某名下涉诉房屋的他项权利证后3-5个工作日(具体时间以贷款银行实际办理情况为准),剩余购房款50000元,余某于办理完毕涉诉房屋物业交接手续当日支付给郭某。余某和郭某并未在合同中约定办理网签的具体时间,某公司亦未组织双方就办理网签的时间以书面的方式进行约定。
  另,在余某与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》时余某尚不具备北京市的购房资格,因此在《北京市存量房屋买卖合同补充协议》中约定,郭某同意余某将该房屋过户到余某指定的其他人名下(含法人),郭某应积极配合余某指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续,余某应于办理权属转移登记前15个工作日提供符合购房资格人的相关资料。
  经法院查明,余某并未在办理权属转移登记前15个工作日向郭某提供符合购房资格人的相关资料,而是在2016年5月15日向郭某发送了告知函,在告知函中告知郭某,余某决定改由公司名义购买,并一次性全款支付,以配合在5月30日完成全部房产交易手续,以及望郭某在2016年5月22日至5月30日配合其办理网签、资金监管、交税过户等手续,但余某并未在告知函中将公司名称及相关信息告知郭某。
  按照常理,余某作为购房人其办理贷款申请应当是以其与郭某就涉诉房屋办理网签手续为前提,虽然双方未约定具体办理网签的时间,但根据双方约定的余某办理贷款申请的时间可以推定出余某与郭某应当在2016年3月前就涉诉房屋办理网签手续。而在该日期前余某与郭某并未办理网签手续,某公司亦未组织、协助双方办理网签手续。因为网签未能办理,由此导致本案中所涉及的部分合同内容无法正常履行。余某的行为在客观上已经构成了违约,郭某可以依据合同的约定行使解除权,然,郭某并未依照合同的约定向余某发送书面的解除合同通知,并在2016年5月30日到某公司处欲配合办理相关的手续,由此可见,郭某有继续履行该合同的意思表示,但郭某认为余某所提供的委托书存在瑕疵,故拒绝办理网签手续,由此导致之后的网签手续无法办理,故此后合同未能正常履行的责任应在郭某。余某与郭某对《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》不能正常履行均存在过错,因此,余某与郭某均应承担相应的责任。
  律师认为,在双方对履行合同均存在过错的情况下,应当本着维护和促成合同正常履行为原则,综合考虑双方的责任,应当以支持《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》继续履行为宜。故法院对余某要求继续履行合同,郭某协助余某办理位于北京市朝阳区某房屋的转移登记手续的诉讼请求予以支持是有依据的。
  关于郭某要求解除与余某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及《补充协议》的反诉请求,依据不足。
  关于郭某要求余某支付逾期付款违约金的诉讼请求,因余某与郭某在履行合同过程中均存在过错,故双方均应当承担相应的违约责任。在本案例审理期间,经法院释明,余某明确表示不同意向郭某支付违约金,并称郭某所主张的违约金数额过高。
  经法院审查,涉案房屋的现价格虽与签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时有了大幅度的上涨,但根据合同约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给郭某造成的实际损失之情形,且郭某在合同履行过程中亦存在违约的情况,故根据涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》的签订、履行等情况,并结合诚实信用原则,在公平原则的基础上综合考虑,可以认为郭某所主张的违约金确实过高。
  关于郭某要求余某支付未履行向银行申请办理抵押贷款的违约金的反诉请求,于法有据,应予以支持。
  综上,法院的判决是有依据的。
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