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发布日期:2019-07-10    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告任某诉称:我与被告郭某于1995年8月10日签订房屋买卖协议,我将坐落在大兴区x地的房产北房五间、耳房一间、西厢房一间及其他院内所有地上物、树木等卖给被告郭某,但是我现在得知此协议违反了国家强制性法律规定,故起诉至法院,要求确认原告与郭某签订的房屋买卖协议无效,并要求本案诉讼费由被告承担。
  2、被告辩称
  被告郭某提交书面答辩状称:我不同意原告的诉讼请求。我从原告处购买房屋及其他地上物,是经过我与原告友好协商,并有时任村干部到场见证,符合合同法的相关规定,是双方的真实意思表示,房屋买卖合同是真实有效的。任某和村干部从未给我说过买卖此房不合法,我已将此房转售给朱某、朱某某夫妇,任某也知道我转卖一事。现在房价上涨,原告想将房屋收回,依据的也是合同签订之后国家出台的法律,综上,要求法院驳回原告的诉讼请求。
  被告朱某辩称:不同意原告的诉讼请求。郭某买来房子以后,一直没有实际居住,卖给我家,我们在这里居住了二十多年,虽然我们户籍所在地不在北京,但是我们在老家也没有宅基地,在北京也没有其他住房;双方签订协议时,并没有法律规定不准外地人买北京农村房屋,而且我认为我们的协议是购买房屋及地上物,没有买卖宅基地,我认为合同是合法有效的,要求法院驳回原告的诉讼请求。
  被告朱某某辩称:不同意原告的诉讼请求,答辩理由同朱某。
  二、法院查明
  1995年8月10日,原告任某和被告郭某签订协议,由郭某以二万元价格购得任某位于大兴区xx村的院落中房屋及地上物(包括树木),涉案房屋包括正房五间、耳房一间、西厢房三间、院墙及大门等,该涉案院落“北至街道、西至李某院、东至李某某院、南至李某1,房后两米,以土地证所标尺寸为准”,该协议有任某、郭某及证明人张某、李某2签名。合同签订后,双方依约履行了合同。1997年2月1日,郭某与朱某某签订协议,约定由朱某某享有原任某与郭某签订的协议的各项权利义务,朱某某支付郭某二万元。
  另查,郭某、朱某、朱某某均不是北京市大兴xx村集体经济组织成员。诉争房屋坐落于北京市大兴区xx村,该院落《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为任某。现朱某、朱某某共同居住在争议院落房屋中。
  三、法院判决
  北京市大兴区人民法院经审理后判决如下:
  原告任某与被告郭某于一九九五年八月十日签订的《(农村房屋买卖)协议》无效。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:其一,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;其二,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;其三,以合法形式掩盖非法目的;其四,损害社会公共利益;其五,违反法律、行政法规的强制性规定。
  本案中,因郭某并非北京市大兴区xx村集体经济组织成员,无权享有该村宅基地使用权,基于房地一体的原则,其购买房屋的行为除签订协议外,就宅基地的使用权变更应当经过生产队讨论通过,由生产大队、公社两级审批,原、被告之间买卖农村房屋的行为没有履行任何申请、审查、批准手续,郭某不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权,故任某与郭某于1995年8月10日就涉案院落及其房屋房屋签订的房屋买卖合同无效。符合事实和法律规定,法院予以支持。

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