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发布日期:2019-07-25    作者:孔骏熙律师

原告崔XX诉被告云南XX房地产开发有限公司(简称:XX房地产公司)、被告云南XX房地产开发有限公司金平分公司(简称:金平分公司)商品房预售合同一案,本院于2017年6月5日立案,被告金平分公司在答辩期内提出管辖异议,申请将本案移送金平县人民法院审理。本院于2017年7月17日作出(2017)云0112民初5376号民事裁定,驳回被告金平分公司的管辖异议。裁定生效后,本院依法适用简易程序,于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告崔XX及其委托诉讼代理人姚芳,两被告共同的委托诉讼代理人谭飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔XX向本院提出下列诉讼请求:1、由两被告支付逾期交房违约金至依约交房之日,计算至2017年5月25日为84339元;2、诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年8月31日,原告和被告金平分公司订立《商品房购销合同》,购买金平国际商贸中心1幢1单元4层402号商品房。价款为303458元,于2014年9月30日前将建设单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。如未按约交房,自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内,按每天50元支付违约金,逾期90天后,按已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金,合同继续履行。合同订立后,原告履行了交款义务,被告金平分公司屡次拖延交付商品房,隐瞒交付的商品房未竣工验收合格的事实,应当承担逾期交房的违约责任。被告金平分公司是被告XX房地产公司的分公司,不能独立承担民事责任,被告XX房地产公司应当承担清偿责任。故原告提起诉讼。
被告金平公司、被告XX房地产公司辩称,合同补充协议约定,因政府进行市政工程建设影响项目建设的,甲方可以据实顺延交房时间,不承担主合同第九条约定的逾期交房违约责任。被告开发的项目因市政工程建设于2016年7月25日竣工验收,被告按约不承担违约责任。原告的诉讼请求不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。原、被告提交的《商品房购销合同》和补充协议,原告提交的两被告工商登记材料、发票、银行业务凭证,被告没有异议。本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实主张,本院认定如下:
两被告提交金平县A区安置房购销协议,工作联系函,竣工报告(复印件),国际商贸中心用电问题协调会议纪要、电力建设工程施工合同、建设工程竣工验收备案表、情况说明。证明逾期交房因政府市政工程和基础配套设施建设未完成所致,被告对此不承担违约责任。原告对建设工程竣工验收备案表真实性无异议,对其他证据不予认可,认为和原告无关。上述证据除竣工报告是复印件外,其他都是原件。而金平瑶族苗族傣族自治县住房和城乡建设局(简称:金平住建局)的情况说明对工期延期的说明与其他证据亦能相互印证,本院对上述证据予以确认。原告陈述,被告曾在2016年4月通知接房,因工程没有验收合格,原告没有接收。2017年6月,被告再通知接房,交房时间大约是2017年6月中旬。两被告称,2016年7月25日验收合格后,在售楼部张贴了接房通告,原告知晓此事,被告也曾电话通知原告。本案合同约定,商品房经建设单位组织验收合格后,甲方以电话、短信形式通知乙方办理交接手续。被告称房屋竣工验收后电话通知原告接房没有证据证明,本院不予确认。被告没有证据证明房屋交付时间早于2017年6月,原告自认2017年6月接收房屋的陈述予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2013年8月31日,原告和被告金平分公司订立《商品房购销合同》。约定原告(乙方)购买被告金平分公司(甲方)在金平县金河镇和平村A片区地块上建设的商品房,项目名称为“金平国际商贸中心”,房屋坐落为1幢1单元402号,套内建筑面积123.88平方米,价款为303458元。甲方应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的商品房交付乙方。第九条约定,甲方如未按约定的时间交房,至合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内,按每天50元支付违约金;逾期90天后,甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金,合同继续履行。第十条约定,商品房经建设单位组织验收合格后,甲方应以电话、短信形式通知乙方办理交接手续。由于甲方原因,未能按期交接的,责任由甲方承担。双方同意按以下方式处理:因工期延误,未能按期交接,经建设单位组织验收合同,甲方以电话或短信形式通知乙方办理交接手续,并按合同第九条的约定处理。当天,原告和被告金平分公司订立《补充协议》。交接的约定为,该商品房经建设单位组织验收合格是指商品房已竣工验收合格,取得建设工程竣工验收备案表。房屋交易提醒部分约定,若因政府进行市政工程建设影响本项目建设的,甲方可以据实顺延交房时间,且不承担主合同第九条约定的逾期交房的违约责任。合同订立后,原告按约支付了房屋价款303458元。
2013年5月6日被告金平分公司与金平苗族瑶族傣族自治县人民政府(简称:金平县政府)签订《金平县A片安置房购销协议》,约定现金平县政府向被告金平分公司购买其开发的位于金平县××区的安置房作为安置用房。2015年12月6日,金平县××区市政道路竣工验收。2016年5月13日,金平县政府就“国际商贸中心”急需解决的用电问题开会协调。2016年6月7日,金平住建局和案外人订立《电力建设工程施工合同》,就金平国际商贸中心10KV用电工程建设进行了约定。2016年7月25日,金平国际商贸中心一期、二期工程竣工验收合格,取得《建设工程竣工验收备案表》。2017年4月28日,金平住建局出具《关于金平国际商贸中心一期、二期工期延期的情况说明》,表示金平国际商贸中心10KV用电工程于2016年7月25日全面完工并验收合格。原告陈述,其于2017年6月接收本案房屋。
另,被告金平分公司是被告XX房地产公司设立的分公司。
本院认为:原告和被告金平分公司订立的《商品房购销合同》是双方真实意思表示,没有违反法律、法规的强制性规定,合法有效。原告认为被告金平分公司逾期交房,应当承担违约责任,支付违约金;两被告认为,按照补充协议约定,因政府进行市政工程建设影响本项目建设导致逾期交房的,被告不承担违约责任,应当驳回原告的诉讼请求。因此本案的第一个争议焦点是两被告主张的免责事由是否成立。
《补充协议》由原告、被告金平分公司签字盖章,成立生效。原告认为被告不承担逾期交房违约责任的约定系格式合同中的非法免责条款而无效。被告金平分公司作为作为“金平国际商贸中心”这一地产项目的建设方,没有建设市政工程的法定义务;也没有证据证明负有相关约定义务。被告金平分公司没有市政工程的建设义务,也没有参与实际施工。被告金平分公司就市政工程建设导致逾期交房而免责并未免除自身责任,也不属于加重原告责任,排除主要权利的情形。原告认为该约定无效的主张缺乏事实和法律依据,不能成立。《商品房购销合同》约定的交付时间是2014年9月30日前,但“金平国际商贸中心”所处金平县城A片区的市政道路2015年12月6日竣工验收;“金平国际商贸中心”所需的10KV用电工程到2016年7月25日竣工验收。上述市政工程导致“金平国际商贸中心”于2016年7月25日竣工验收,属于《补充协议》约定的因政府进行市政工程建设影响项目建设的情形,交房时间据实顺延。被告金平分公司不能在2014年10月1日至2016年7月25日期间交付房屋符合补充协议约定的免责事由,免除这一期间逾期交房的违约责任。
二、被告金平分公司是否承担2016年7月26日至2017年5月期间的逾期交房责任。
2016年7月25日,“金平国际商贸中心”竣工验收合格,取得《建设工程竣工验收备案表》,符合约定的房屋交付条件,被告金平分公司应当履行交付义务。《商品房购销合同》第十条第一款约定,商品房经建设单位组织验收合格后,甲方应以电话、短信形式通知乙方办理交接手续。第二款和第三款则分别约定了甲方、乙方导致未按期交接时的违约责任。商品房竣工验收合格后,被告金平分公司负有通知原告交接房屋的义务,但通知的时间、房屋交接的期限没有明确约定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同第十条第二款约定,由于甲方原因,未能按期交接的,责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理:因工期延误,未能按期交接,经建设单位组织验收合同,甲方以电话或短信形式通知乙方办理交接手续,并按本合同第九条的约定处理。合同第九条第一项约定,甲方如未按约定的时间交房,至合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内,按每天50元支付违约金。以上内容表明,甲方导致房屋逾期交接的,违约金从约定的交房时间起算。从以上条款的文字意思及逻辑关系看,商品房竣工验收合格后的房屋交接期限等同于交房期限,甲方应当在交房期限届满前通知乙方接收房屋。合同原定的交房期限是2014年9月30日前,因政府市政工程建设影响致交房时间顺延,此种情形下的房屋交付时间,《商品房购销合同》和补充协议没有专门约定。
交付房屋是被告金平分公司的合同主义务,况且原告已经支付了约定的全部价款,纵有竣工时间顺延的免责事由,被告金平分公司也不能过分延迟交付房屋。而《商品房购销合同》第十条第二款、第三款也表达了被告金平分公司、原告应在一定期限内办理房屋交接,否则承担违约责任的意思。原告、被告金平分公司虽然没有明确约定交房时间,也应当在一定期限内履行交付、受领义务。因此,基于合同目的和诚实信用原则,合同第十条第一款中的房屋交接期限除了约定期限外还应包括合理期限。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖冠军彩票注册入口案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条对催告期限、办理房屋产权证期限的规定,工程竣工验收后,被告金平分公司在3个月的合理期限内通知原告并办理房屋交接手续为宜。商品房验收合格后被告金平分公司应当以电话、短信方式通知原告交接房屋。被告金平分公司陈述,其在售楼部张贴了接房通告。即使被告金平分公司张贴了通告,这种通知方式不符合合同的约定也不能证明原告知晓、了解。本案中,除原告自认的2017年6月外,两被告没有证据证明2016年7月26日至2017年5月期间以电话、短信或其他方式将交接房屋的通知送达原告,应当承担举证不能的不利诉讼后果。被告金平分公司没有在三个月的合理期间即2016年10月25日前通知原告并办理房屋交接手续,应当承担违约责任。《商品房购销合同》第十条第二款约定的责任方式是处以逾期交房违约金。被告金平分公司没有在合理期限内通知并交接房屋,直到2017年6月才再次通知原告,原告主张截止2017年5月25日的逾期交房违约金本院予以支持。按照《商品房购销合同》第九条约定的违约金计算方法,被告金平分公司应当支付原告2016年10月26日至2017年1月23日期间,90天的逾期交房违约金4500元,支付2017年1月24日至5月25日期间,按原告已付房款303458元每日0.03%的逾期交房违约金11106.56元,合计金额为15606.56元。由于被告金平分公司是被告XX房地产公司设立的分公司,不能独立承担民事责任,原告要求两被告共同承担责任,本院予以支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条,《中华人民共和国公司法》第十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
由被告云南XX房地产开发有限公司、被告云南XX房地产开发有限公司金平分公司于判决生效后十日内支付原告崔XX逾期交房违约金15606.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费954元(原告已预交),已减半收取,由原告承担477元,两被告承担477元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的,本判决即发生法律效力,若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限是二年。

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