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发布日期:2019-07-26    作者:刘忠洲律师

 武汉某房地产开发商将未经规划部门验收的商品房交付给买房人,买受人也签字领钥匙了,现买受人向仲裁机构申请仲裁,要求开发商承担违约责任。那么,这种情况下,开发商是否违约,是否要承担违约责任呢?
《商品房买卖合同》约定,“开发商应当在某年某月某日前将符合下列条件的商品房交付给买受人:1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按要求设计要求完成并满足使用功能要求;3、供电、给水、排水按设计要求完成并达到正常使用条件;4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;......”
开发商因某些原因导致项目竣工后长期不能获得“规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”,为履行合同约定的交房义务,将未经规划验收的房屋交付给了买房人。买房人律师认为,这种状态下交付房屋不符合合同约定的交房条件,不属于合同约定的“交房”,开发商违约了,应当承担违约责任。
《建筑法》第六十一条 “交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
《合同法》第二百七十九条 “建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《规划法》第五十二条 “未取得规划条件核实证明的,建设单位不得组织竣工验收,不得交付使用,房屋主管部门不得办理房屋产权登记。”
根据以上事实和法律规定,仲裁机构认为,虽然开发商交付了房屋,但该交付不符合法律规定和合同约定的交房条件,属于开发商违约,应当承担违约责任;此种情况下,虽然开发商违约了,但房屋实际交付给了买受人,买受人实际使用了房屋,买受人的损失实际上降低了,因此,可适当降低开发商应承担的违约金数额。

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