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发布日期:2019-09-24    作者:吴丁亚律师


核心提示

商品房经验收合格并取得交付使用批准文件,即具备交付的法定强制条件,交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付,只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量。商品房的瑕疵交付不够成交付不能,开发商未实际履行商品房交付义务的,应承担合同违约责任。但买受人有过错的,应适当减轻开发商的责任。

基本案情

原告:周亚华
被告:涟水海上房地产开发有限公司(以下简称海上公司)
2012年1月19日,周亚华与海上公司签订商品房买卖合同,约定将海上公司开发的某小区5号楼一套商品房出售给周亚华,房价1150000元,海上公司于2012年10月31日前交付房屋,逾期交付,每日按房款的万分之二支付违约金。商品房达到交付标准后,海上公司应书面通知买受人办理交付手续。
合同签订后,周亚华依约支付购房款。2012年12月20日,5号楼房屋竣工验收合格并取得交付使用批准文件。2013年7月31日,海上公司电话通知周亚华接收房屋,但周亚华看过房屋后,认为商品房不符合约定的装饰、设备标准,拒绝接收。后周亚华以海上公司逾期交付房屋为由诉至法院,请求法院判决海上公司交付房屋并承担违约金。
海上公司辩称:原、被告签订的房屋买卖合同属实,但原告所购房屋已于2012年12月20日竣工并取得备案,同时被告已经通知原告交付使用,因原告恶意不接收,导致被告至今没有办理相关交付手续。另双方约定违约金过高,请求法院予以调整。

法院审判

江苏省涟水县人民法院经审理认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示,且不违反国家法律法规强制性规定,属有效合同,原、被告双方应予履行。
本案中被告未能在合同约定的时间内交付房屋,且房屋业已具备合同约定的交付条件,故对原告要求被告交房并承担逾期交房的违约责任的诉讼请求应予支持。被告辩称房屋验收合格后电话通知原告,原告拒不接收房屋,房屋合格后的逾期交房的责任在原告,对此原告予以否认,被告又无证据证明其履行了合同约定的书面通知义务,被告的辩解理由不能成立,本院不予支持。被告要求调整减低违约金,因合同约定的违约金并不违反有关法律规定,法院不予调整。
涟水县人民法院判决:海上公司于判决生效后3日内向周亚华交付位于某小区5号楼的房屋,同时承担2012年10月31日起至判决生效之日的逾期交房违约金。
海上公司不服一审判决,以周亚华恶意拖延接收房屋为由,提起上诉,请求撤销并改判。
江苏省淮安市中级法院经审理认为,涉案5号楼于2012年12月底验收合格并备案,已符合合同约定的商品房交付条件,故法院认定涉案5号楼于2012年12月底符合合同约定的交付条件。海上公司曾多次向被上诉人主张交房,周亚华也自认2013年7、8月份接收房屋时,发现屋内未粉刷,有杂物堆放。法院认为,周亚华完全可以在接收房屋后,要求上诉人履行维修、清理杂物等义务。
法院根据涉案房屋符合交付的时间,未能交付的原因、责任等因素,酌情认定海上公司于2013年7月底已通知被上诉人领取房屋,其应承担违约金的时间为2012年11月1日至2013年7月31日止,剩余损失由周亚华自行承担。
淮安市中级人民法院判决海上公司于判决生效后3日内向周亚华交付位于某小区5号号楼的房屋,同时承担逾期交房违约金62790元。

案件评析

一、商品房交付法定强制性标准的认定

商品房交付标准的司法认定难题并非空穴来风,最高院《关于审理商品房买卖冠军彩票注册入口案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”,而房屋在什么条件下才能达到转移交付使用的标准,法律及《解释》均未能做出详细规定。
(一)商品房交付强制性标准的认定
由《解释》第11条规定的前半句可知,房屋的交付即房屋的转移占有,由此可引出商品房交付的法定强制性标准问题。《商品房销售管理办法》第7条规定:“商品房现售,应当具备以下条件:……(四)已通过竣工验收……”,第8条规定:“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。可见,商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。其中,经过竣工验收是商铺方交付使用的实质要件,而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式要件。
而学界与实务界对商品房竣工验收标准的确定却是见仁见智,归纳起来主要有三种观点:一是商品房经验收合格;二是商品房经综合验收合格;三是商品房经分期综合验收合格。如果认同第一种观点,那么商品房交付强制性标准的确定,应以开发商取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准;若认定第二种或第三种观点,商品房交付强制性标准的确都应以开发商取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。
笔者认为,只要开发商在合同约定的交房时间取得了竣工验收备案证与相应的使用许可证书,就具备了合同约定的交付条件,即商品房交付的强制性标准时一种严格标准。
(二)商品房交付约定标准的司法认定
由《解释》第11条规定的后半句可知,当事人对房屋的交付由约定的,商品房的交付应符合该约定,由此引出商品房交付约定标准问题。值得探讨的是,对开发商未按约定提供房屋的相关设施等情形的,不能够一概而论均认定开发商不具备约定交房条件,而应承担逾期交房的违约责任。例如开发商未按约定安装防盗门、在高层房屋中未按约定安装安全玻璃等情形,就只能由开发商承担瑕疵履行的违约责任,而非买受人有权拒收房屋并向开发商主张逾期交房的违约责任。
故只要商品房具备竣工验收备案证与相应的使用许可证书,开发商交付房屋的条件既已成熟,只是因商品房标准不符合约定且不影响房屋功能性适使用,此时开发商交付房屋属于瑕疵交付,而不应构成交付不能。

二、商品房装饰、设备标准对商品房交付条件的影响

合同法第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。开发商向房屋买受人交付不符合约定商品房约定装饰、设备标准的,属于未按合同约定全面履行商品房交付义务。但实际上,商品房的装饰、设备标准并不影响商品房的功能性质量。
一般可以认为,商品房交付的法定强制性标准是一种普遍性、强制性规范,而商品房的装饰、设备标准一般是双方事先通过协商方式确定的,是一种特殊性、任意性和协定性标准,毕竟法律不可能对这些约定作出普遍性的规范。而且,及时出卖人向买受人交付的商品房不符合约定装饰、设备标准,法律也为商品房瑕疵交付预留了权利救济空间,即商品房买受人可以要求出卖人承担商品房交付后的维修责任。

三、商品房瑕疵交付的责任承担

(一)开发商商品房瑕疵交付的先合同义务问题
合同法第六十条第二款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。实践中,即使商品房出现瑕疵交付的情形,出卖人也应履行通知或告知买受人的特定先合同义务,是满足房屋买受人知情权、维护市场交易安全与降低市场成本的需要。
商品房买卖活动中,买受人一般处于信息获取的劣势地位,法律理应通过合同义务的设定,来实现合同当事人利益上的平衡。而且,一旦商品房出现瑕疵交付的情形,此时实现商品房的逾期交付就存在一定的风险。为了维护市场交易安全和防止矛盾的扩大升级,以实现降低市场交易成本的目的,就有必要设定开发商商品房瑕疵交付的险合同义务。
(二)商品房瑕疵交付的违约责任承担
合同当事人未按照双方约定的合同内容履行义务,能继续履行的,应继续履行合同义务并承担相应的违约责任。开发商瑕疵交付商品房的,首先应查明开发商是否存在免责事由,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。若开发商瑕疵交付商品房是由于发生了不可抗力或存在其他免责事由,并履行了及时通知或告知义务,开发商可以不承担瑕疵交房的违约责任。但若没有发生前述免责事由,或未通知、告知买受人,开发商就应承担商品房瑕疵交付的违约责任。
相关违约责任包括开发商继续交付房屋、维修清理、支付违约金及买受人有权解除购房合同。特别要指出的是,如果商品房买卖合同对商品房买受人解除合同的条件没有约定的,依据《解释》的规定,经购房者催告后3个月,开发商仍然没有交房,购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使,逾期不行使的,解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。
本案中,涉案的5号楼单位业已竣工验收,并取得商品房交付使用许可文件,完全符合商品房交付使用的法定强制性标准,此时海上公司向周亚华交付商品房的条件业已成熟,指示该种交付因不符合双方约定的装饰、装修标准而构成瑕疵交付。但海上公司未实际交付房屋,因此因承担继续交付房屋和支付违约金的法律责任。
但值得注意的是,海上公司曾多次致电向周亚华主张交付,周亚华也自认接收房屋时发现屋内未粉刷,有杂物堆放,可以视为海上公司履行通知或告知的先合同义务。事实上,周亚华在涉案房屋符合法定交付条件后,完全可以在接收房屋后,要求海上公司履行维修、清理杂物等义务。所以,周亚华对商品房没能实际交付也有一定责任,应酌定减轻海上公司承担的违约金责任。

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